Verhuurmakelaar

Er is de laatste periode een duidelijke trend in de particuliere verhuurmarkt zichtbaar. Meer en meer beleggers kopen een huis voor verhuur. Met de weinige andere opties voor het verkrijgen van resultaat, kiezen steeds meer investeerders voor het kopen van een huis voor verhuur. Omdat beleggers in de meeste gevallen weinig kaas hebben gegeten van het vinden van betrouwbare huurders, doen beleggers steeds meer een beroep op verhuurmakelaar voor het vinden van huurders.

Activiteiten van verhuurmakelaar

Een verhuurmakelaar heeft in de regel twee hoofdactiviteiten: het zoeken naar nieuwe huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een huis en de huurders. Dit houdt in dat de verhuurmakelaar bijvoorbeeld een of meer van de volgende taken heeft:

  • Opstellen van een inspectierapport hoe de woning aan de huurder wordt opgeleverd.
  • Sleutel overhandiging.
  • Het inmeten van de woonruimte(s).
  • Reacties van geinteresseerde huurders opvangen en controleren of zij passen in de doelgroep.
  • Aanbieden van de woning: het plaatsen van de woning op de eigen website, een groot aantal extra websites, social media en gedrukte media.
  • Vaststellen van verhuurdoel en doelgroep.
  • Bezichtigingen van de woning.

De makelaar beschikt over (juridische) inzichten en kent de markt. Welke type woningen is momenteel in trek? Wat is een geschikte huurprijs? Met actuele huurcontracten worden de risico’s van verhuur verkleind. Daarnaast is de verhuurmakelaar een bron van (praktijk)ervaring. Hij of zij kent de gevaren van de verhuur van een woning. En kan helpen gevaren te omzeilen.

 

De verhuurmakelaar is er voor de verhuurder of voor de huurder

Een goede verhuurmakelaar stelt uw belangen voorop. Ondanks dat het bij wet verboden is, zijn er bepaalde verhuurmakelaars die (linksom of rechtsom) een rekening voor hun activiteiten indienen bij zowel de verhuurder, als bij de huurder, diegene die een woning zoekt. Dit is officieel verboden, aangezien diegene die de verhuurmakelaar betaalt, ervanuit zou moeten kunnen gaan dat deze zijn of haar belangen vertegenwoordigd. Wanneer de verhuurmakelaar zowel de verhuurder als de huurder als klant heeft, kan de verhuurmakelaar zich nooit maximaal inzetten voor beide – aangezien zij beiden een tegengesteld belang hebben. Bijvoorbeeld als het gaat om de hoogte van de huurprijs. In de meeste gevallen wordt de verhuurmakelaar ingeschakeld door de verhuurder – en zal dus zorgen voor een betrouwbare huurder voor zijn of haar woning. De huurder hoeft de verhuurmakelaar dan niet te betalen. In sommige gevallen wordt de verhuurmakelaar inschakelt door de huurder – bijvoorbeeld bij een zoekopdracht. De verhuurmakelaar wordt dan betaalt door de huurder. De verhuurder heeft dan als het goed is geen kosten aan deze verhuurmakelaar.

Waar moet een verhuurder rekening mee houden?

Voordat een verhuurder kan starten met verhuur, heeft hij wat stappen te zetten. Bij de beginnende verhuurder hoort men vaak dezelfde vragen. Enkele voorbeeld vragen van verhuurders zijn:

  • Hoe zit het met het beheer van een woning?
  • Wat moet ik doen als mijn huurder niet betaalt?
  • Welke gemeentelijke kosten zijn er?
  • Welke fiscale gevolgen heeft verhuur?
  • Op welke websites moet ik mijn woning aanbieden?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders hun appartement voor het eerst zullen verhuren, lijkt het slim gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar. Zeker bij een eerste keer.

 

Verhuur: Word ik slapend rijk?

Een woning verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een woning verhuren u oplevert, dient u een indicatie te hebben van de (jaarlijkse) opbrengsten en kosten. Het verschil tussen beide betreft uw winst van verhuur. Om te bepalen of de verhuur een goede investering betreft, kunt u het vergelijken met andere rendementen die u zou kunnen behalen. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die in de meeste gevallen vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het appartement een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander rendement dan wanneer het continu verhuurd wordt. Leegstand heeft ook te maken met de andere component: de opbrengsten. 

U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type woning, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (winkel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. Dikwijls is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand. 

Er zijn diverse rekentools waarmee u eenvoudig het resultaat van verhuur kunt bepalen. Een goede tool is bijvoorbeeld te downloaden via: een woning verhuren.

Verhuur aan expatriates

Sommige verhuurders richten zich vooral op verhuur aan expats (ofwel: expatriates). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Dikwijls gelden expats als ideale huurders, aangezien zij dikwijls werken voor grote, gerenomeerde ondernemingen. Expats hebben daarom in elk geval een baan en meestal voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet het bedrijf dikwijls in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken vaak snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. Is verhuur aan expats anders dan aan andere huurders? Verhuur aan expats is in sommige opzichten anders dan verhuur aan andere huurders. Expats hebben in de meeste gevallen wat hogere eisen ten aanzien van bijvoorbeeld parkeergelegenheid, nabijheid van wegen en bereikbaarheid van (handel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland verblijven. Aangezien expatriates uit een ander land komen, bestaat het gevaar van miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men hier in Nederland gewend is. Een open blik hebben op eventuele verschillen helpt. Tot slot vindt communicatie met expats meestal plaats in het Engels. Contracten, brieven, emails en andere communicatievormen zullen dus in de Engelse taal moeten plaatsvinden. Let op bij gebruik van een verhuurmakelaar: niet alle verhuurmakelaars hebben Engelse documenten. Mogelijk heeft u extra kosten bij het correct vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe ontwijk ik onbetrouwbare huurders?

Een van de ergste rampscenario’s voor verhuurders is dat zij slechte huurders in hun huis hebben toegelaten – en er nooit meer vanaf komen. En hoewel het misschien lijkt alsof je gewoon pech kunt hebben met huurders, er zijn veel zaken die de kans op onzorgvuldige huurders erg kunnen verminderen. Het begint al met uw huis: welke soort huurder komt hier op af? Een woning dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer betrouwbare huurders, dan een bijna niet onderhouden appartement. Hoe wordt een huis gepresenteerd aan mogelijke huurders? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving doen heel veel bij het vinden van de juiste huurders. Verder is een face-to-face ontmoeting met (potentiele) huurders iets om altijd in te plannen. Een treffen vertelt u aanzienlijk meer dan 100 documenten. Maar uiteraard moeten ook de documenten (zoals id-card, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) in orde zijn. Tenslotte, niet onbelangrijk, moet u een “klik hebben met uw huurders. Een slecht voorgevoel is vaak (in tegenstelling tot wat u wellicht elders hoort) een zeer goede voorspeller voor problemen in de toekomst.

Verhuur blijft aantrekkelijk

De verwachting is dat het verhuren van woningen ook de komende jaren interessant blijft. De komende jaren blijft er een groot tekort aan huurwoningen in de vrije sector in Nederland. Bovendien: de huurprijzen zijn heden ten dage hoger dan ze ooit waren. De alternatieven voor beleggen (zoals sparen) blijven voorlopig onaantrekkelijk of kennen hoge risico’s. Een andere trend is dat de woningprijzen blijven stijgen, waardoor bij verkoop potentieel een extra winst behaald kan worden. Kortom: het vooruitzicht is dat het verhuren van appartementen in de komende jaren zeer interessant blijft.

Huren blijven stijgen

Volgens Pararius is de algemene huurprijs van een huurwoning in de vrije sector in Nederland medio 2016 met ruim 6% gestegen ten opzichte van hetzelfde kwartaal het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt daarmee uit op circa 13,50 euro per m2 per maand. Volgens Pararius is met name de laatste twee jaren de huur in de Randstad erg hard gestegen. En ook buiten de Randstad nemen de prijzen toe. Een woning huren in Amsterdam is heel veel duurder dan .

Verder: Airbnb stimuleert verhuur

Vooral woningen in de Randstad zien hun verhuurbaarheid de laatste tijd sterk toenemen door verhuur via Airbnb. De verhuurmarkt wordt hierdoor verder aangewakkerd. De marktvraag naar appartementen wordt groter, terwijl het aanbod achterblijft. De vraag is wel wat verstandiger is: verhuur via Airbnb of vastverhuren? Via Airbnb-verhuur zijn dikwijls hoge huurprijzen te vragen. Met name wanneer het een woning betreft in een centrum van een van de grote plaatsen in het westen van Nederland. In het hoogseizoen is hierdoor een aantrekkelijke bron van inkomsten te realiseren. Alleen in het laagseizoen is de vraag veel kleiner – en ontstaat mogelijk een periode leegstand. Dit kan het jaarlijkse rendement flink verkleinen. Tot slot zijn toeristische huurders niet voor iedereen ideaal voor uw woning. Zij hebben beperkt belang bij een wat langere termijn goede verstandhouding met verhuurder en/of buurtgenoten, houden daardoor dikwijls beperkter rekening met uw appartement en omgeving – en zijn daardoor best dikwijls niet de beste huurders. Bedenk voor uw eigen situatie of u gaat voor Airbnb huurders of voor vaste verhuur. Maar zelfs als u zelf niet besluit via Airbnb te verhuren, heeft de Airbnb ontwikkeling wel een positief effect op verhuur in breder zin.

Verhuur van een huis ook voor mij interessant?

Hebt u een woning (of huis op het oog) dat gewild is door huurders – vanwege de locatie, indeling en staat van onderhoud? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders? Dan is een woning verhuren een aantrekkelijke optie om resultaat te verkrijgen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend advies over de verhuur van uw appartement.

https://www.verhuurmakelaar.info/